Memperpanjang Hak Guna Bangunan (HGB) adalah langkah penting yang wajib diperhatikan oleh setiap pemilik properti, terutama yang menguasai hak atas tanah. Proses ini memiliki dasar hukum kuat dan melindungi penggunaan lahan secara sah, tanpa menimbulkan sengketa antar pihak.
Ketika masa HGB kadaluarsa, pemilik bangunan berhak memilih memperpanjang atau menghentikan penggunaan. Begitu pula bagi pemilik tanah, mereka tidak bisa memaksa perpanjangan, tetapi berhak meminta penghuni bangunan menyingkir dengan prosedur hukum apabila masa sewa telah habis.
Landasan Hukum Perpanjangan HGB
Dasar perpanjangan HGB terdapat dalam Pasal 37 PP Nomor 18 Tahun 2021. Berdasarkan regulasi ini, HGB di atas Tanah Negara atau Tanah Hak Pengelolaan (HPL) bisa memungkinkan jangka waktu awal 30 tahun, diperpanjang hingga 20 tahun, dan dapat diperbarui lagi hingga 30 tahun, total maksimal 80 tahun.
Untuk HGB di atas tanah hak milik, durasi maksimal juga 30 tahun, tetapi pembaruan dan perpanjangan memiliki aturan berbeda yang patut dipahami. Perpanjangan biasanya berlaku hingga 20 tahun tambahan, sementara pembaruan bisa dilakukan kembali selama 30 tahun.
Perbedaan Antara Perpanjangan dan Pembaruan HGB
- Perpanjangan adalah proses memperpanjang penggunaan HGB yang akan habis masa berlakunya, biasanya dilakukan sebelum habis masa 30 tahun awal.
- Pembaharuan terjadi setelah perpanjangan, memungkinkan perpanjangannya lagi hingga 30 tahun.
Dengan demikian, keseluruhan masa HGB bisa mencapai 80 tahun jika semua tahapan dipenuhi. Ketentuan formal dan persyaratan administratifnya juga berbeda, jadi pastikan Anda memahaminya dengan benar.
Persyaratan Mengajukan Perpanjangan HGB
Pengajuan perpanjangan HGB bisa dilakukan langsung ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) atau melalui sistem online (jika tersedia di wilayah Anda). Berikut ini persyaratan yang perlu Anda persiapkan:
A. Persyaratan Administratif
- Mengisi formulir permohonan di kantor BPN atau mengunggahnya online.
- Menyertakan surat kuasa berstempel jika dikuasakan.
- Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga.
- Dokumen akta pendirian dan pengesahan badan hukum, jika pemilik adalah badan usaha.
- Sertifikat HGB asli.
- Izin pemindahan hak, bila jenis HGB memerlukan otorisasi tertentu dari instansi terkait.
- Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan (SPT PBB).
- Bukti Setoran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
- Bukti pembayaran Uang Pemasukan sebagai biaya pendaftaran hak.
B. Persyaratan Kualifikasi
- Penggunaan tanah harus sesuai dengan tujuan pemberian hak aslinya—contohnya digunakan untuk rumah, kantor, atau usaha.
- Pemegang HGB wajib memelihara tanah dan bangunan agar tetap sesuai fungsi semula.
- Dalam beberapa kasus, tanah harus dimanfaatkan untuk kepentingan umum, tergantung jenis HGB yang dimiliki.
Tahapan Proses Perpanjangan HGB
Proses perpanjangan HGB umumnya melibatkan beberapa tahap penting yakni verifikasi, pembayaran, pemeriksaan, hingga penerbitan sertifikat baru.
1. Pendaftaran dan Verifikasi
Pertama, lakukan registrasi ke BPN secara offline atau masuk ke portal online jika tersedia. Isi formulir sesuai kebutuhan, sertakan detail identitas, luas & letak tanah, serta pernyataan tidak dalam sengketa. Pastikan semua data ini benar agar proses verifikasi berjalan lancar.
2. Pembayaran Biaya Administrasi
Setelah registrasi dan verifikasi dokumen, Anda diarahkan ke loket pembayaran. Total biaya mencakup biaya pemeriksaan tanah, BPHTB, pendaftaran hak, dan lainnya sesuai ketentuan BPN.
3. Pemeriksaan Lapangan
Tim BPN akan mengecek langsung kondisi fisik tanah dan bangunan. Mereka akan memastikan semuanya sesuai dengan pernyataan Anda: lokasi, batas lahan, dan status sengketa. Ini menjadi dasar dikeluarkannya Surat Keputusan perpanjangan.
4. Penerbitan SK dan Sertifikat Baru
Setelah pemeriksaan selesai dan semua biaya dibayar, BPN akan menerbitkan Surat Keputusan perpanjangan HGB dari Kantor Pertanahan hingga Kanwil BPN RI. Barulah sertifikat HGB baru dikeluarkan dan dapat diambil di kantor layanan.
Tips Proaktif bagi Pemilik Properti
- Cek Masa Berlaku: Catat tanggal HGB Anda habis, agar pengajuan bisa dilakukan sebelum tenggat. Terlambat bisa mengakibatkan sanksi atau penghentian hak penggunaan.
- Pantau Regulasi Terbaru: Kebijakan tanah bisa berubah. Pastikan Anda selalu update, terutama jika Anda punya properti di berbagai wilayah termasuk jika tertarik membeli rumah, baik rumah dijual Tangerang karena proses perpanjangan berbeda sesuai daerahnya.
- Hitung Anggaran: Selain biaya perpanjangan utama, perhatikan juga pajak dan biaya administrasi lain agar tidak kaget saat pembayaran.
Memperpanjang Hak Guna Bangunan bukan sekadar prosedur formal, tapi juga bentuk tanggung jawab agar tanah dan bangunan tetap netral dari risiko hukum. Memenuhi syarat administrasi dan menyelesaikan proses dengan benar tidak hanya melindungi investasi Anda, tetapi membuat langkah bisnis properti Anda semakin matang.
Apalagi jika Anda sedang berburu rumah dijual Tangerang atau rumah dijual Depok, memahami perpanjangan HGB adalah keharusan.
Untuk membantu Anda mengelola seluruh aspek properti—dari pembelian, sewa, sampai layanan legal seperti perpanjangan HGB—pertimbangkan juga untuk bekerjasama dengan Dekoruma Properti. Mereka bisa menjadi mitra yang tepat dalam mewujudkan kepemilikan properti aman, legal, dan berkelanjutan!
